Decreto-ley de vivienda: qué cambia en tus impuestos y en tu alquiler
El Real Decreto-ley 29/2026 recupera las medidas del decreto derogado. Está en vigor desde el 8 de octubre, pendiente de convalidación. Qué se aplica ya y qué tiene fecha posterior.
Estado a 20 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso. La fecha de la votación está pendiente: el Congreso no la ha publicado. Actualizaremos este artículo después de la votación.
El BOE del 7 de octubre de 2026 publica dos decretos-leyes de vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026 toca la Ley de Arrendamientos Urbanos, el IRPF, el IVA y el IBI, y está en vigor desde el 8 de octubre. El Real Decreto-ley 28/2026 cambia la prórroga de los contratos de alquiler y entra en vigor el 15 de noviembre.
Un decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero el Congreso tiene que convalidarlo o derogarlo en los treinta días siguientes a su promulgación, según el artículo 86 de la Constitución. Con las Cortes disueltas, esa votación le corresponde a la Diputación Permanente, por el artículo 78. Lo que sigue es lo que dice el texto publicado.
Aprobado, derogado y vuelto a aprobar
- 30 de septiembre: el BOE publica el Real Decreto-ley 26/2026, con casi todas las medidas de este artículo. Entra en vigor el 1 de octubre.
- 1 de octubre: se publica el Real Decreto-ley 27/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler. Entra en vigor el 2 de octubre.
- 2 de octubre: el Congreso no convalida ninguno de los dos y los deroga (resolución del 26/2026 y del 27/2026).
- 6 de octubre: el Gobierno aprueba de nuevo las medidas en dos decretos-leyes, el 28/2026 y el 29/2026, que el BOE publica el día 7.
- 8 de octubre: entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026.
El 29/2026 repite casi palabra por palabra el texto del 26/2026 en el alquiler y en los impuestos. Las diferencias están en las medidas contra la compra especulativa, que explicamos al final.
Entre el 1 y el 2 de octubre estuvo en vigor el decreto derogado, y ninguna norma aclara qué pasa con lo que se hizo esos días —una actualización de la renta o una petición de prórroga, por ejemplo—. Si te afecta, conviene revisar ese caso concreto con tu asesor antes de dar nada por hecho.
Lo que ya se aplica en el alquiler
Desde el 8 de octubre, el artículo 3 del decreto-ley modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, y dos disposiciones finales añaden medidas temporales.
Dos medidas temporales
La primera es una prórroga extraordinaria, en la disposición final quinta. Alcanza a los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuyo plazo de prórroga obligatoria —cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica— termine antes del 31 de diciembre de 2028, y a los que terminen su prórroga tácita o su tácita reconducción. El inquilino puede pedir que el contrato se prorrogue por plazos anuales hasta dos años más, en las mismas condiciones.
- El inquilino tiene que estar al corriente de pago y haberlo estado en los ocho meses anteriores.
- El arrendador debe aceptarla, salvo que las partes pacten otra cosa, firmen un contrato nuevo o él comunique que necesita la vivienda para sí o para sus familiares.
- No se aplica si renováis con una renta al menos un 5 % más baja.
- No se suma a la prórroga de hasta tres años de los contratos en zona de mercado residencial tensionado: si procede esa, va primero.
La segunda, en la disposición final sexta, es un tope a la actualización anual de la renta. Vale para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
- Si la renta ya supera el límite máximo del índice de precios de referencia, no se sube.
- En los demás casos, la subida es la que pacten de nuevo las partes. Si no hay nuevo pacto, no puede pasar del 2 %.
La nueva redacción de la ley
- El artículo 18 recoge como techo de la actualización anual el índice de referencia para la actualización de los alquileres de vivienda (IRAV), en lugar del IPC.
- Los tributos de la vivienda, como el IBI, no pueden cargarse al inquilino salvo que él sea el obligado tributario, según el artículo 20. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutírsele ni directa ni indirectamente.
- Al inquilino no se le puede exigir que contrate un seguro de impago, según el artículo 36.
- La garantía adicional a la fianza sigue limitada a dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—. En los alquileres temporales, a una.
- El alquiler temporal tiene que recoger en el contrato la causa, que debe ser real y poder acreditarse; la prueba corresponde al arrendador. Dura más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses. Sin esa causa, se trata como un alquiler de vivienda habitual.
- El alquiler por habitaciones entra en la ley, y la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la del alquiler de la vivienda completa.
Los alquileres de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen hasta que termine el plazo pactado, sin prórroga. Si se renuevan, pasan a las reglas nuevas del alquiler temporal. Antes de aplicar otro de estos cambios a un contrato en vigor, revísalo con tu asesor.
Lo que llega el 15 de noviembre
El Real Decreto-ley 28/2026 reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con efectos desde el 15 de noviembre de 2026. Afecta a los contratos de vivienda habitual que hayan durado al menos cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.
- Al vencer el contrato o cualquiera de sus prórrogas, si nadie avisa, se prorroga por plazos sucesivos de cinco años, o de siete.
- Para no renovar, el arrendador tiene que avisar con seis meses de antelación, y el inquilino, con dos.
- El arrendador que no renueva paga una indemnización al entregarse la vivienda: la mayor entre doce mensualidades calculadas con el valor superior que el sistema estatal de referencia de precios da a esa vivienda, y una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en ella. Si no hay valor de referencia, se calcula con la renta vigente.
- No hay indemnización, entre otros casos, si el arrendador persona física necesita la vivienda para sí o para su familia, si el inquilino no ha vivido en ella más de seis meses en el último año sin causa, si tiene otra vivienda en el mismo municipio o si rechaza una oferta de contrato nuevo con las condiciones que fija la ley. La causa tiene que constar por escrito en el aviso.
Se aplica a los contratos vigentes el 15 de noviembre, para los vencimientos posteriores a esa fecha. Los avisos de no renovar hechos válidamente antes del 7 de octubre conservan su efecto y no dan derecho a indemnización. Si a 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, al arrendador le basta con avisar con cuatro.
Desde esa fecha, la prórroga extraordinaria de la sección anterior no se aplica cuando proceda esta otra.
Si tienes una vivienda alquilada
Si alquilas una vivienda para que sea la vivienda habitual del inquilino, en el IRPF normalmente no tributas por todo lo que te deja. Al rendimiento neto —los ingresos menos los gastos deducibles— se le aplica una reducción. Si el alquiler te deja 8.000 € netos al año y tu reducción es del 50 %, tributas por 4.000 €; si es del 90 %, por 800 €.
El artículo 6 del decreto-ley reescribe el artículo 23.2 de la Ley del IRPF y hace depender la reducción, sobre todo, de lo que hagas con el precio. Está en vigor desde el 8 de octubre, pero la disposición transitoria trigésima octava mantiene las reducciones anteriores para los contratos celebrados hasta el 1 de diciembre de 2026. La escala nueva queda, por tanto, para los contratos posteriores.
Contrato nuevo sobre una vivienda que ya alquilabas
La renta del contrato nuevo se compara con la última del contrato anterior, una vez aplicada su actualización anual.
| Qué haces con la renta | Reducción |
|---|---|
| La bajas más de un 5 % | Del 70 % al 100 % |
| La mantienes o la bajas hasta un 5 % | 50 % |
| La subes hasta un 5 % | 40 % |
| La subes más de un 5 % y hasta un 10 % | 30 % |
| La subes más de un 10 % y hasta un 15 % | 25 % |
| La subes más de un 15 % y hasta un 20 % | 20 % |
| La subes más de un 20 % | 15 % |
Un ejemplo. Tenías la vivienda alquilada por 1.000 € al mes y no está en zona tensionada. Si firmas el contrato nuevo por 1.080 €, has subido un 8 % y tu reducción es del 30 %. Si lo firmas por 940 €, has bajado un 6 % y es, como mínimo, del 70 %.
Si bajas la renta más de un 5 %
Cuánto sube la reducción por encima del 70 % depende de con quién firmas, de dónde está la vivienda y de la edad del inquilino. Se aplica la primera fila que cumplas, de arriba abajo.
| Tu caso | Reducción |
|---|---|
| Renuevas con el mismo inquilino al terminar el plazo mínimo de cinco años o la última prórroga | 100 % |
| Cambias de inquilino y la renta queda por debajo del límite máximo del índice de precios de referencia | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Resto de los casos | 70 % |
Si alquilas la vivienda por primera vez
Aquí no hay renta anterior con la que comparar. Lo que cuenta es si la renta queda por debajo del límite máximo que marca el índice de precios de referencia para esa vivienda.
| Tu caso | Reducción |
|---|---|
| Renta por debajo del límite máximo del índice | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Renta igual o superior al límite, fuera de los casos anteriores | 50 % |
Otras reducciones y quién se queda fuera
- El 70 % cuando el inquilino es una Administración o una entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda a alquiler social, y el 60 % tras una rehabilitación terminada en los dos años anteriores al contrato.
- El 80 % durante la prórroga tácita, si la renta inicial no supera el límite máximo del índice de precios de referencia y el arrendador no es gran tenedor. Vale para cualquier contrato cuyo plazo mínimo de cinco años se cumpla después del 1 de diciembre de 2026.
Las reducciones de las tres tablas exigen que el arrendador no sea gran tenedor cuando se firma el contrato. Lo es, con carácter general, quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, según el artículo 3 de la Ley por el derecho a la vivienda. Al gran tenedor le quedan el 70 % y el 60 %.
Si vives de alquiler
El decreto-ley añade a la Ley del IRPF una deducción estatal por alquiler de la vivienda habitual, en el apartado 6 del artículo 68. Es del 10 % de lo que pagues de alquiler en el año, si tu base imponible es inferior a 33.007,20 €.
Ese 10 % se calcula sobre una base que tiene un máximo. Es de 11.630 € al año cuando la base imponible no pasa de 23.007,20 €. A partir de ahí se reduce: a 11.630 € se les resta el resultado de multiplicar por 1,163 la diferencia entre tu base imponible y 23.007,20 €.
| Tu base imponible | Deducción máxima |
|---|---|
| Hasta 23.007,20 € | 1.163,00 € |
| 25.000 € | 931,24 € |
| 27.000 € | 698,64 € |
| 29.000 € | 466,04 € |
| 31.000 € | 233,44 € |
| 33.000 € | 0,84 € |
Hay una condición: durante al menos la mitad del año, ni tú ni nadie de tu unidad familiar podéis ser titulares de otra vivienda a menos de 50 kilómetros de la alquilada, salvo que una resolución administrativa o judicial os impida usarla. Si vienes aplicando la deducción transitoria de los contratos anteriores a 2015, no puedes sumar las dos por la misma vivienda.
El apartado está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Cómo se aplica al ejercicio 2026, ya avanzado, conviene confirmarlo cuando la Agencia Tributaria (AEAT) publique sus instrucciones para la campaña.
Viviendas vacías y segundas residencias
La renta que te imputa el IRPF
Por los inmuebles urbanos que no son tu vivienda habitual, no están alquilados ni afectos a una actividad, el IRPF te imputa una renta, según el artículo 85 de la Ley del IRPF. Para 2026, el porcentaje reducido del 1,1 % se extiende a los municipios cuyos valores catastrales revisados entraron en vigor desde el 1 de enero de 2012.
Desde el 1 de enero de 2027 cambia el sistema: se suman los valores catastrales de todos esos inmuebles y a la suma se le aplica una escala.
| Suma de valores catastrales | Porcentaje |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 1,1 % |
| De 100.000 a 500.000 € | 1,5 % |
| De 500.000 a 1.000.000 € | 2 % |
| Más de 1.000.000 € | 3 % |
Un ejemplo. Tienes un apartamento con un valor catastral de 80.000 € y un piso vacío con uno de 60.000 €: suman 140.000 €. Los primeros 100.000 € imputan 1.100 € y los 40.000 € restantes, 600 €. En total, 1.700 € de renta imputada —cálculo nuestro—.
El IBI y la plusvalía
El decreto-ley reordena el recargo del IBI que los ayuntamientos ya podían aplicar a las viviendas desocupadas, y crea otro para las de uso turístico en zonas tensionadas, en el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Cada ayuntamiento decide si los aprueba en su ordenanza. Valen para los períodos que empiecen después de la entrada en vigor: en el IBI, que va por años naturales, desde 2027.
Desde el 1 de diciembre de 2026 cambian también los coeficientes máximos de la plusvalía municipal, en el artículo 107 de la misma ley.
Una exención si vendes a una entidad pública
Si vendes una vivienda a una Administración o a una entidad pública de vivienda social y asequible entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la ganancia patrimonial queda exenta al 100 % cuando el valor de transmisión no pasa de 200.000 €, y en un porcentaje decreciente hasta desaparecer en los 800.000 €. La vivienda tiene que haber estado desocupada los dos años anteriores.
El IVA desde el 1 de diciembre
El alquiler de vivienda está exento de IVA, con excepciones en el artículo 20 de la Ley del IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de un piso amueblado lleva IVA también cuando la estancia de un mismo arrendatario no supera las 30 noches, salvo que sea la vivienda en la que reside el propio arrendador. El tipo es el reducido del 10 %, según el artículo 91.
El mismo artículo 91 aplica el 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas a alquilarse como vivienda habitual, sea quien sea el arrendador. El tipo reducido exige que la obra se pague con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.
Si tu sociedad compra vivienda
El artículo 1 limita, desde el 8 de octubre y hasta el 31 de diciembre de 2030, que adquieran viviendas a título gratuito o por menos del 70 % de su valor de mercado dos tipos de compradores. Uno, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación. Otro, las personas jurídicas que son grandes tenedores y las entidades de su grupo. Hay excepciones, como las compras para destinar la vivienda a alquiler asequible o social hasta, al menos, el 31 de diciembre de 2030.
Para las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI), el gravamen sobre el beneficio no distribuido pasa del 15 % al 25 % cuando procede del alquiler de viviendas, incluido el turístico. Vale ya para los ejercicios iniciados en 2026 que no hubieran terminado el 8 de octubre.
Si no se convalida
Si la Diputación Permanente deroga los decretos-leyes, dejan de aplicarse desde la derogación, como pasó el 2 de octubre con los anteriores. Las medidas con fecha posterior a la votación —la prórroga del 15 de noviembre, el IVA del 1 de diciembre, la escala de 2027— no llegarían a aplicarse. Qué pasaría con lo hecho mientras estuvieron en vigor no lo resuelve ninguna norma publicada.
Si se convalidan, siguen en vigor y se aplica el calendario de abajo.
El calendario
- Desde el 1 de enero de 2026: la imputación del 1,1 % ampliada para el ejercicio 2026, y el gravamen del 25 % de las SOCIMI para los ejercicios no terminados el 8 de octubre.
- 8 de octubre de 2026: cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos, prórroga extraordinaria, tope del 2 %, deducción por alquiler, exención por venta a una entidad pública y límite a las compras de las entidades.
- 15 de noviembre de 2026: nueva prórroga de los contratos y la indemnización del Real Decreto-ley 28/2026.
- 1 de diciembre de 2026: IVA de las estancias cortas y de las obras, y coeficientes de la plusvalía municipal. Las nuevas reducciones del IRPF son para los contratos posteriores a esa fecha.
- 1 de enero de 2027: escala de imputación de rentas y recargos del IBI.
Antes de mover nada
Espera a la votación de la Diputación Permanente antes de tomar decisiones difíciles de deshacer, como cambiar un contrato o vender. El 2 de octubre el Congreso derogó dos decretos-leyes con estas mismas medidas. Si tienes un contrato que vence en los próximos meses, o alquilas por días o semanas, revisa tu caso con tu asesor.
Datos a 20 de octubre de 2026, según la normativa vigente en esa fecha.